Compra e venda
Leitura da matrícula atualizada e das certidões do imóvel e dos vendedores, revisão do compromisso e acompanhamento até a escritura e o registro.
Direito Imobiliário
Advogado imobiliário na Avenida Paulista: contrato, matrícula e usucapião em São Paulo
Atuação para quem vai comprar, vender ou alugar imóvel na região central de São Paulo, e para quem já assinou e descobriu pendência na documentação. O ponto de partida é sempre a matrícula atualizada, lida antes de qualquer orientação.
Escritório na Avenida Paulista, 1471, conj. 511, Bela Vista, São Paulo, SP
Quando procurar
Duas situações levam à consulta sobre imóvel
A primeira é de quem ainda vai assinar e quer saber o que está aceitando. A segunda é de quem já assinou e encontrou uma pendência que trava o registro. As duas passam pelo mesmo caminho: leitura da documentação antes de qualquer providência.
Antes de assinar
Compromisso redigido pela outra parte
O contrato costuma chegar pronto, vindo da imobiliária ou do vendedor. As cláusulas de posse, prazo de entrega, multa e rescisão são as que mais geram discussão depois, e são justamente as que passam despercebidas na leitura rápida.
Locação comercial no eixo da Paulista
Os conjuntos comerciais da região concentram contratos com garantia reforçada, reajuste anual e multa por devolução antecipada. Cada um desses pontos tem regra própria na Lei 8.245/1991 e margem de negociação antes da assinatura.
Certidões do imóvel e dos vendedores
Ação trabalhista, execução fiscal ou dívida de condomínio em nome de quem vende podem alcançar o imóvel depois da compra. As certidões mostram isso antes. O contrato, não.
Depois que o problema apareceu
Imóvel comprado que não entra no seu nome
Compromisso quitado sem escritura, vendedor que desapareceu, inventário não concluído ou construção sem averbação. Cada obstáculo tem uma via própria de solução, administrativa ou judicial.
Posse antiga sem título de propriedade
Quem ocupa ou usa o imóvel há anos sem que o registro esteja em seu nome pode ter direito à usucapião, na Justiça ou em cartório, conforme a modalidade e a existência de conflito.
Divergência de área, obra ou vizinhança
Área real diferente da área registrada, obra que invade a unidade vizinha, uso em desacordo com a convenção de condomínio. São disputas que se resolvem com prova documental e técnica.
Frentes de trabalho
O que envolve a atuação em direito imobiliário
Quatro frentes concentram a maior parte da procura de quem chega ao escritório pela região central de São Paulo.
Locação residencial e comercial
Elaboração e revisão de contrato, garantia, reajuste, renovatória, despejo e cobrança de aluguel, com base na Lei 8.245/1991.
Usucapião
Reconhecimento da propriedade pela posse prolongada, pela via judicial ou pelo cartório de registro de imóveis, conforme a modalidade do caso.
Regularização de matrícula
Averbação de construção, retificação de área, adjudicação compulsória e as demais providências que faltam para o imóvel ficar registrado em seu nome.
Em detalhe
Usucapião e regularização: os dois pontos que mais geram dúvida
São os dois temas que os sites do setor costumam citar de passagem, sem explicar requisito nem prazo. Abaixo estão as regras aplicáveis e os caminhos possíveis, para que você chegue à consulta sabendo o que perguntar.
Usucapião: requisitos comuns e prazo de cada modalidade
Usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada, prevista nos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil. Três requisitos são comuns a todas as modalidades: posse mansa e pacífica, sem oposição de quem consta como proprietário; posse ininterrupta durante todo o prazo legal; e a intenção de ter o bem como próprio, e não a título de aluguel, comodato ou permissão. O que muda entre uma modalidade e outra é o prazo e a exigência de justo título, de boa-fé ou de moradia.
- Extraordinária, 15 anos. Artigo 1.238 do Código Civil. Dispensa justo título e boa-fé. O prazo cai para 10 anos quando o possuidor fixou ali a moradia habitual ou realizou obras e serviços de caráter produtivo.
- Ordinária, 10 anos. Artigo 1.242. Exige justo título e boa-fé. Cai para 5 anos quando o imóvel foi adquirido de forma onerosa, com registro depois cancelado, e houve moradia ou investimento de interesse social e econômico.
- Especial urbana, 5 anos. Artigo 1.240 do Código Civil e artigo 183 da Constituição. Área de até 250 metros quadrados usada para moradia própria ou da família, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel.
- Familiar, 2 anos. Artigo 1.240-A. Imóvel urbano de até 250 metros quadrados dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, com posse exclusiva de quem permaneceu.
- Extrajudicial, a via e não a modalidade. O pedido corre no próprio cartório de registro de imóveis, com base no artigo 216-A da Lei 6.015/1973, quando não há litígio. Exige ata notarial, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e anuência dos confrontantes.
A modalidade não é escolhida por conveniência: ela decorre dos fatos da posse e dos documentos existentes. Por isso a análise começa pela prova do tempo de posse, e não pelo pedido.
Regularização: o que a matrícula revela e quais caminhos existem
Regularizar é fazer o registro do imóvel refletir a realidade. Tudo começa pela matrícula atualizada, emitida pelo cartório de registro de imóveis da circunscrição do bem. É nela que aparecem a cadeia de proprietários, a área registrada, as hipotecas, as penhoras, a indisponibilidade e as construções averbadas. Comparar a matrícula com o contrato e com a realidade física do imóvel é o que revela a pendência.
- Construção ou reforma não averbada. Resolve-se por averbação no cartório, instruída com o habite-se e a documentação fiscal correspondente. Sem ela, a área construída simplesmente não existe para o registro.
- Compromisso quitado sem escritura. Cabe a adjudicação compulsória, hoje admitida também pela via extrajudicial, no próprio cartório, conforme o artigo 216-B da Lei 6.015/1973, incluído pela Lei 14.382/2022.
- Vendedor falecido e inventário não concluído. A transmissão depende do inventário, judicial ou em cartório, e da partilha registrada na matrícula antes de qualquer venda.
- Área diferente da registrada. Corrige-se por retificação de registro, prevista no artigo 213 da Lei 6.015/1973, com planta e anuência dos confrontantes quando o caso exigir.
- Penhora ou indisponibilidade anotada. Exige verificar a origem do ato e atuar no processo em que ele foi determinado. Comprar sem levantar esse ponto costuma transferir o problema junto com o imóvel.
Na região central de São Paulo, boa parte das pendências aparece em edifícios antigos, com desdobros feitos há décadas e reformas nunca averbadas. Nesses casos, a certidão vale mais do que a informação verbal da outra parte.
A matrícula atualizada decide se a compra é segura. O contrato apenas formaliza aquilo que a matrícula já permite.
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Triagem e lista de documentos
O contato inicial é feito pelo WhatsApp do escritório, com uma descrição breve da situação: compra, locação, posse antiga ou pendência de registro. A partir dela você recebe a lista do que separar, que costuma incluir matrícula atualizada, contrato, comprovantes de pagamento, IPTU, habite-se e certidões dos vendedores.
Leitura da matrícula e definição da via
Na consulta, a matrícula e as certidões são lidas junto com você. A comparação entre o que está registrado, o que está no contrato e o que existe de fato no imóvel define o caminho: averbação, retificação, adjudicação, usucapião em cartório ou ação judicial. O risco de cada via e as provas que faltam são apresentados antes de qualquer decisão.
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Condução do procedimento
Definida a via, o escritório conduz o procedimento no cartório ou o processo em juízo, comunicando cada movimentação relevante em linguagem clara. O trabalho segue até a decisão final do caminho escolhido, sem previsão de desfecho ou de prazo, que nenhum advogado pode oferecer.
Quem atende
Juliana Drumond, advogada na Avenida Paulista, São Paulo
Os casos de direito imobiliário são conduzidos diretamente por Juliana Braz de Lima Drumond, advogada inscrita na OAB/RS sob o número 85.087, responsável técnica da Advocacia Drumond.
O escritório fica no conjunto 511 do edifício da Avenida Paulista, 1471, na Bela Vista, a poucos minutos a pé das estações Brigadeiro e Trianon-Masp. Estar na região significa lidar com o tipo de negócio que acontece nela: salas em conjuntos comerciais, edifícios antigos com histórico registral longo e locações com garantia reforçada.
A atuação em imóveis se cruza com as outras duas frentes do escritório. Quem chega com um imóvel de família a partilhar traz um inventário junto. Quem descobre pendência depois da compra costuma ter, no mesmo caso, uma discussão contratual de direito civil. Tratar essas frentes separadamente tende a atrasar a solução.
A advocacia é obrigação de meio, e não de resultado. O que se pode informar com honestidade é o caminho disponível, o risco de cada via e o que os documentos do seu caso sustentam.
Se a sua questão envolve um imóvel na região da Avenida Paulista, o primeiro passo é uma conversa objetiva sobre a matrícula e os documentos que você já tem em mãos.
Dúvidas frequentes
Perguntas frequentes sobre imóveis, matrícula e posse
Do imóvel: matrícula atualizada com certidão de ônus reais, certidão negativa de tributos municipais referente ao IPTU e declaração de quitação de despesas de condomínio. Dos vendedores: certidões dos distribuidores cíveis e de execuções fiscais da comarca, certidão de débitos trabalhistas, certidão da Justiça Federal e certidão de protesto. Como quase todas têm validade curta, o ideal é emitir o conjunto próximo à data da assinatura, e não meses antes.
Não existe prazo padrão, e nenhum advogado pode garantir duração. O que pesa na prática é a via escolhida e a documentação: o pedido extrajudicial, feito no cartório, depende da anuência dos confrontantes e da ausência de impugnação; o pedido judicial passa pela citação dos interessados, muitas vezes por edital, e pela manifestação dos entes públicos. Reunir planta, memorial descritivo e prova do tempo de posse antes de iniciar é o que mais reduz idas e vindas.
Ele vale entre as partes como prova do negócio, mas não transfere a propriedade: pelo artigo 1.245 do Código Civil, a transferência de imóvel se dá pelo registro do título no cartório. Quem tem um contrato particular quitado costuma ter dois caminhos, conforme o caso: a adjudicação compulsória, para obrigar a transferência, ou a usucapião, quando o tempo de posse já preenche os requisitos legais.
Não antes de resolver a sucessão. Enquanto o inventário não é concluído e a partilha não é registrada na matrícula, o imóvel continua vinculado ao espólio. Em situações específicas, a venda pode ser autorizada no curso do inventário judicial mediante alvará, com concordância dos herdeiros. O inventário pode ser feito em cartório quando todos são maiores e capazes, há acordo e não existe testamento.
A ação revisional só cabe depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, conforme o artigo 19 da Lei 8.245/1991. Antes disso, a mudança depende de negociação entre as partes. Outro ponto que costuma ser confundido é a ação renovatória, que tem requisitos próprios no artigo 51 da mesma lei e precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato, sob pena de perda do direito.
A Lei 13.786/2018 alterou a Lei 4.591/1964 e passou a admitir prazo de tolerância de até 180 dias corridos, desde que expressamente previsto no contrato. Ultrapassado esse limite, o comprador pode optar entre desfazer o negócio, com devolução dos valores pagos, ou manter o contrato e pleitear indenização pelo período de atraso. A escolha depende do que o contrato e o memorial de incorporação preveem, por isso os dois documentos são os primeiros a ser lidos.
Outras áreas de atuação
O escritório também atende nestas frentes
Muitos casos começam em uma área e se resolvem em duas. Se a sua questão transita entre elas, vale ler as páginas correspondentes.
Primeiro contato
Traga a matrícula e o contrato, e vamos analisar juntos
Matrícula atualizada, compromisso de compra e venda, contrato de locação ou as certidões que você já emitiu: o que existir ajuda a definir o caminho. A primeira conversa serve para entender a situação, apontar o que falta e explicar as vias possíveis, sem previsão de desfecho e sem compromisso de contratação.